マンション投資の事例が多数
物件が公庫融資付きの分譲住宅であった場合には、あらかじめ、「つみたてくん」（住宅公庫の住宅債券積立制度）に入っておくという方法があります。
この「つみたてくん」には抽選倍率の優遇を受けられる大きな特典があり、抽選番号を、もしくは19個持つことができます（積立の加入コースによって違ってくる）から、それだけ抽選に当選する確率を格段に上げることができるのです（3ページ参照）。
購入物件の種類にもよりますが、一般の皆さんが不動産を手に入れた場合、ざっと見積っても購入物件価格の１割～１．５割は「諸費用」としてかさんできます。
なにしろ価格が価格だけに、仮に１割におさまったとしても大変な金額になります。
物件の種類や資金計画によっては、何百万円もの諸費用がかかってきます。
これらの諸費用を大きく２つに分けると、まず登記とローン契約にかかるものがあり、その後、引っ越し費用や各種税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税）がかかります。
中古住宅などを購入する場合には、それらに加えて仲介手数料がかかります。
個別の物件にかかってくる大まかな見積りは業者の営業マンに頼めばいくらでも作成してくれますので（様々な資金計画のパターンに合わせて作成してくれる）、ここでは細かい点は省略しますが、簡単に見てもそれだけの諸費用がかかってくるということです。
こで、何とかこれらの諸費用を切りつめられないか、とは住宅購入者の誰しもが思うとそこで、ころです。
数百万の諸費用を半額に抑えるあの手この手。
原則的にいってしまえば、これらの諸経費を切りつめるのは、なかなか困難な作業だといってよいでしょう。
とはいっても、それは不可能だということではありません。
「こういうのは必要経費なのだから仕方がない」と、あきらめてしまうのはまだ早いのです。
ちょっとした知恵と工夫とやる気さえあれば、購入にかかる諸費用も本来の３分の２、あるいは半額ほどの金額に抑えることができます。
不動産の購入経験のある方でも、これまで当然のように支払うものだと思っていたお金を、意外と簡単に安く上げることができるのです。
それでは具体的にどうすればいいのか、個別の諸経費ごとに見ていきましょう。
①仲介手数料の値引き：中古住宅、土地、市場に出回っている新築物件などを仲介業者を通して手に入れた場合には、その業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
もし買い換えともなれば、売却・購入の両方に仲介手数料がかかってくることになります。
そうなると、この仲介手数料だけでも何百万という金額になってしまい、皆さんのフトコロを締めつけることになります。
ところが実は、不動産購入にかかる諸経費の中で、一番安く切りつめられる可能性があるのは、この仲介手数料だろうと思われます。
意外に勘違いされているのですが、仲介業者の「約定報酬額」とされている「売買価格の３％＋６万円」というのは、これはあくまでも上限額であって、定められた金額ではないのです。
それゆえ、業者が表面上は「手数料の値引きはできません」といった顔をしていても、実際の取引においては結構、裏で値引いていたりするのです。
もちろん、値引きができるといっても、これもケース・バイ・ケースです。
なにしろ仲介業者はこの手数料報酬でゴハンを食べているのですから、いくら客の要求とはいえ、おいそれと簡単に値引き交渉に応じるわけにもいかないでしょう。
値引きに応じない傾向は、大手の業者ほど強いといえます。
仮に皆さんが大手の業者に正面きって、「仲介手数料をいくらかまけてくれませんか～」といったところで、彼らは相手にもしないでしょう。
「当社のシステムでそのような要求は受けられないことになっております」といったたぐいの言葉で一蹴されてしまうはずです。
その点、中小の不動産仲介業者の方が、いくらか話は通じます。
特にバブル以降、売買価格そのものが低くなったために手数料収入は軒並み少なくなり、契約件数も減少しています。
業界全体が不況に落ち込んできていますから、とりわけ中小業者としては、仲介料の値引きを覚悟してでも、とにかく契約をまとめたいという気持ちが強いのだといえます。
では、大手の業者が相手ではどうがんばっても値引きに応じてはくれないのかといえば、そうとも言い切れないのです。
たとえ表面上は「信用第一」を唱えている大手業者であっても、そこは商売ですから、こちらのやり方、出方しだいでは、値引きに応じてくるのです。
具体的なケースでその方法を紹介しましょう。
5さんという購入希望のお客さんがいました。
5さんは、その時４４００万円で売りに出ていたある物件を大変気に入り、ぜひ買いたいという申し込みをしてきました。
しかし一つ問題があったのです。
5さんの予算はどんなにがんばっても３千万円台の後半を超えることはできず、とても４４００万円の物件には手が届きそうになかったのです。
仲介業者である私達もなんとか売り主の方を説得し、最低４０００万円なら考えてもいい、という返事をもらいました。
しかしそれでも5さんが購入できるほどの金額ではありません。
もう一度5さんの資金計画を練り直し、どうにか３９００万円であれば買えるというところまできました。
売り主の最低希望売却価格は４０００万円、次の自分達の買い換え先のこともあり、これ以上は安売りできないといった態度です。
一方、買い主である5さんの買える物件価格は、諸費用なども考慮すると３９００万円が限度なのです。
その差額は１００万円。
これがどうにもこうにも埋まりませんでした。
このままでは交渉決裂かと双方思いきや、私達、仲介業者が救いの手を差し伸べました。
ここで、業者である私達は双方の契約金額を３９５０万円として了解してもらい、仲介手数料の値引きによって、双方の希望額との差額を埋め合わせたのです。
半ば、業者である私達が交渉に折れたといったほうがいいかもしれません。
当初の売り主の希望どおりに計算すれば、売り主が受け取る金額は４０００万円から正規の仲介手数料１２６万円（４０００×３％＋６万円）を差し引いた３８７４万円だったはずです。
一方、買い主の方はといえば、当初の希望金額３９００万円に正規の仲介手数料１２３万円（３９００万円×３％＋６万円）が加算されて、４０２３万円になったはずです。
ここで契約金額を３９５０万円として計算し直すと、双方とも姐・５万円ほどの差額が生じます。
そこでこの分の仲介手数料を業者側が値引いて、売り主・買い主の実質的な受取額・負担額は変わらないまま契約を成立させたわけです。
業者側は本来なら、（３９５０万円×３％＋６万円）×２11２４９万円の手数料収入があったわけなのですが、双方に姐・５万円の値引き（合計Ｗ万円）を行なったため、結果的に１５２万円だけの収入になりました。
とはいえ、業者にとってみれば、このケースでは両直（両手）で契約が決まったのですからそれほど悪くはないといえるのです。
もし契約がまとまらなければ収入もゼロなわけですから、たとえ値引きを行なったとしても１５２万円の収入が見込めるのなら、それだけの血を流しても契約をまとめる価値はあったのです。
もしこれが先物物件（別の業者から情報紹介を受けた物件。
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